갭 투자 실패 사례, 부동산 공부는 철저하고 냉철하게

공부하지 않는 부동산 투자는 바로 실패

30대 혹은 40대 즈음 들어설 시점, 아마 많은 사람들이 부동산으로 돈을 좀 벌어볼까 하고 여기저기 정보를 듣고 손을 댈 생각을 할 겁니다. 사회생활을 빨리 시작한 20대의 경우 남들보다 빠르게 후반부터 진입을 시도할 수도 있죠. 여기에서 무슨 갭 투자를 100채 혹은 300채 했다느니, 부울경, 대대광의 아파트가 어쩌구, 빌라 매물이 저쩌구 하면서 말들이 많을 겁니다. 그 원리 및 그에 따른 위험성, 전망을 제대로 파악하지 못하고 쉽게 생각하고 덤비는 사람들이 생각보다 많은데, 최근에 주변사람으로부터 재밌는 이야기를 들었기에, 한번 천천히 풀어볼까 합니다.

친구 중에 한명이 충남, 충북지역에 전세집을 구하려고 여기저기 알아보다가, 적당히 싼 아파트를 찾아서 집주인과 대화를 하고 계약을 했다고 합니다. 아직 사회초년생이고 신혼이고 하니 가진 돈이 그렇게 많지 않기 때문에 충남 지역의 외곽부분으로 골랐나 봅니다. 지리를 잘 아시는 분들을 알겠지만, 도심에서 조금만 벗어나면 정말 논밭과 산만 있는 곳에 아파트, 빌라 단지가 떡하니 있는 그런 곳들이 있습니다.

논과 밭이 주변경관을 이루는 그런 곳에 아파트 전세를 계약하기로 했는데, 연세가 지긋하신 집 주인 어르신이 갑자기 제 친구에게 조심스럽게 제안(?) 같은 것을 했다고 합니다. 무슨 말인지 들어보니, '은퇴자금으로 부동산 투자를 해보려고 이 집을 샀다. 그런데 오르기는 커녕 손해만 봤고, 앞으로도 나아질 기미가 전혀 보이질 않는다는 것을 이제야 깨달았다. 매매가 보다는 조금 더 저렴하고 전세가 보다는 조금 높은 가격에 줄테니 매매로 하지 않겠나.' 하는 제안이었다고 합니다.

이 얘기만으로도 눈치빠르신 분들은 모든 그림이 대강 그려질 것입니다. 은퇴자금과 수중에 있는 현금으로 돈을 만들어서 뭔가를 해보려고 했는데 그것이 부동산 가격 상승으로 인한 시세차익을 노리는 것이었고, 막상 투자를 해보니 이익은 커녕 원금만 까먹은 상황이 된 것이죠. 여기에 들어가는 각종 수수료 등을 생각하면 그 손해는 더해집니다. 아마 제가 초반에 언급한 것처럼, 공부를 제대로 하지 않고, 동네 부동산 업자나 친구, 유튜버, 강사 등의 말을 곧이 곧대로 믿고 구입했을 겁니다.

제목에서 말한 갭 투자 또한 마찬가지 입니다. 갭 투자 의미, 뜻이 뭔지 부터 시작해서 뭐 전세금이 어떻고 주택담보대출, 전세자금대출이 저렇고 등등 많은 자료를 검색하면서 어떤 강사가 잘 가르치느니 하면 따라다니고 그럴 겁니다. 자, 그렇다면 부동산 업체가 추천해준 매물, 강사들이 좋다고 확신을 하며 강조한 것들을 매수했을 경우, 과연 내가 이익을 볼 수 있는 확률은 얼마나 될까요. 물론 운이 작용하겠죠.

제 친구와 집주인 할아버지의 이야기는 가볍게 보고 넘기면 안됩니다. 아파트, 빌라 투자, 투기에 멋모르고 뛰어들었을 경우, 내가 손해보는 금액의 단위는 몇십만원, 몇백만원도 아닌 최소 몇천만원 입니다. 심할 경우 규제 등의 예상치 못한 각종 변수로 급락, 떡락이 발생할 경우, 빚이 1억이 넘을 수도 있습니다. 뭐 별로 한 것도 없이 서류를 작성하고 그냥 관망하며 기다리고 있는데 수익은 커녕 몇천만원을 까 먹었다면, 과연 어떤 생각이 들까요. 그리고 어디가서 부동산 투자 좀 해봤다고 자랑할 수 있을까요. 아마 창피해서 배우자, 부모, 친구들에게 말도 못 꺼낼 겁니다.

보통 말하는 갭(Gap)투자란, 매매가와 비교했을 때 전세가의 비율이 높은 지역 혹은 아파트, 빌라, 등의 주택을 이용하는 투자방법입니다. 약간의 내 자본과 전세를 활용해서 투자하는 전략입니다. 나는 소액으로 투자를 할 수 있고, 내가 가진 돈에 비해 꽤 높은 수익을 가져갈 수도 있기 때문에 사람들이 관심을 가지곤 합니다. 이와 관련된 책이나 강의를 보면 누가 몇백채의 아파트, 집을 가지고 있다느니 하는 내용을 아주 쉽게 볼 수 있습니다. 이로 인해 잘 모르는 일반투자자들이 쉽게 걸려 듭니다.

그러나, 적은 돈으로 큰 돈을 만질 수도 있다는 사실에는 어두운 면도 있습니다. 갭투자 기본적인 원리를 거꾸로 생각하면, 손실을 크게 볼 수도 있다는 것입니다. 행여나 매매가격, 전세값이 갑자기 떨어지는 상황이 발생할 경우, 전세기간이 끝날 때 쯤 내려간 만큼의 전세금을 빼줘야 합니다. 매매가격이 급락해버릴 경우 원금 전체를 홀라당 날려버릴 수도 있죠. 이런 집에 세입자로 사는 사람들은 전세금을 못돌려 받기도 하는데, 이 때문에 반환보증 보험이 가입하기도 합니다. 마지막으로 한번 더 강조하지만, 쉽게 휘둘리지 말고 충분한 공부를 하고, 그리고 은퇴자금이나 밑천은 함부로 이런 곳에 투자하지 않길 바라겠습니다. 오늘도 즐거운 하루 되세요.