아파트 분양 절차, 방법 정리

아파트 분양 절차, 방법 정리

1. 입주자 모집 공고

여러 건설사 및 부동산 관련 홈페이지 혹은 길거리 현수막 등을 보면 입주자 모집 공고 라는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 이는 말 그대로 아파트 분양에 대해서 미리 공지를 하고 있는 겁니다. 어느도시 어디에 건설할 것인지, 세대수 및 평형수는 어떤지, 모델하우스의 위치 및 옵션별 가격 등을 볼 수 있습니다. 아파트 금액(매매가) 뿐만 아니라 위치를 알 수 있으므로, 실거주자 및 투자자들이 계획하는데 도움이 됩니다.

2. 모델하우스 오픈, 그리고 방문

요즘에는 인터넷 사이트로 제공하기도 하는 모델 하우스는 신축 분양아파트를 구입할 때 꼭 봐야하는 부분입니다. 건설사에서 제공하는 모델하우스를 방문해서 실제 구조는 어떻게 될 것인지, 주방, 침실, 화장실의 면적 및 구성을 확인해 보고, 냉장고, TV, 침대 등을 어디에 둘 것인지 생각해볼 수 있습니다. 그리고 확장형, 일반형 등과 관련한 내용들도 같이 확인해 봐야 합니다.

3. 청약

아파트 청약은 크게 3단계로 나뉩니다. 특별공급, 1순위, 2순위 청약 이렇게 있습니다. 당연히 셋 중 하나만 고를 수 있고, 중복 지원은 할 수 없습니다. 청약은 조건에 따라서 지원해야 하고, 특별공급, 1순위, 2순위의 순서로 당첨 확률이 높아집니다.

특별공급을 줄여서 말하는 ‘특공’ 이라는 단어는 아마 신혼부부들이 많이 접할 겁니다. 여기에서 국가유공자, 기관추천자, 장애인, 군인 등의 기관조건, 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초주택구입, 노부모 부양 및 소득조건 등을 따지게 됩니다. 추첨, 가정 등의 기준을 잘 확인하고, 청약 종류에 따라 날짜가 다르니 각종 서류를 제출할 때 꼭 확인해야 합니다.

4. 당첨자 발표

당첨자 발표가 나면 관련 서류를 제출해야 합니다. 주민등록증, 운전면허증 등의 신분증, 주민등록등본 혹은 초본 배우자의 주민등록등본, 배우자 직계존속의 가족관계증명서, 소득증명서 등 필요한 서류를 준비하셔야 합니다. 만약 청약을 할 때 넣었던 항목과 서류 내용이 다를 경우 부적격자가 되어 분양권을 뺏기게 됩니다. 따라서 서류제출 과정은 신중하게 하셔야 합니다. 제출서류 검토 후 문제가 없으면 계약금을 납부하게 됩니다. 만약 부적격자가 당첨되었을 경우 미분양으로 전환되어 다음의 과정을 거치게 됩니다.

5. 잔여세대 추첨

위에서 설명한 미분양, 부적격자 등으로 잔여세대가 나오게 되는데, 여기서 추첨을 한번 더 하게 됩니다. 일반인도 가능합니다. 부동산 관련 정보를 얻다보면 ‘줍줍’ 이라는 단어가 나오는데, ‘줍고 줍는다’의 약자로, 남이 놓였거나 흘린 것을 줍는다는 뜻입니다. 부적격자 뿐만 아니라 투기꾼들에 의해서 이런 상황이 나타나곤 하죠. 잔여세대 추첨은 생각보다 간단합니다. 먼저 번호표를 받고, 제비뽑기처럼 해당되는 아파트 호실에 대해 추첨을 합니다. 자신이 가지고 있는 번호표가 뽑히면 당첨되 겁니다.

6. 계약금 납부

이제 아파트 계약금을 내눈 단계입니다. 분양이 모두 완료되면 계약금을 내는데, 보통 10%에서 20% 사이입니다. 혹시나 모르는 분들이 계실까봐 미리 말씀 드리면, 아파트 분양 절차에서는 총 3번에 걸쳐 금액을 지불합니다. 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 되어 있고, 중도금 및 잔금은 대출을 많이 이용하곤 합니다. 계약금은 대출이 불가능 하다는 점 참고해주세요.

 

7. 중도금 납부

아마 아파트 분양 과정, 방법에서 절반정도의 금액을 지불하는 순간입니다. 먼저 중도금을 냈다는 것은 ‘계약을 반드시 이행 하겠다’ 라는 의미입니다. 10% 정도의 비율을 차지하는 계약금과는 성격이 많이 다르고, 중도금은 보통 40% 에서 60% 정도의 비율을 갖습니다. 만약 분양가 3억원의 아파트를 구입한다고 할 경우 1.억 5천만원 정도인데, 이 정도의 금액을 한번에 지불할 수 있는 사람들은 사실 많지 않습니다. 이사하는 과정에서 전에 살던 집이 제때 나가지 않았거나, 당첨은 됐는데 당장에 돈이 없거나 하는 경우가 대부분이죠. 따라서 이 과정에서 아파트 중도금 대출을 많이 알아보곤 합니다.

중도금 대출은 중요한 부분이기 때문에 더 길게 설명하겠습니다. 약 2년에 걸쳐서 4회에서 6회로 나누어 납부합니다. 큰 금액을 다루는 과정이기 때문에 은행의 집단대출을 이용하곤 하는데, 대출 가능 금액은 신청자의 소득, 신용등급에 따라서 한도가 다를 수 있습니다. 중도금 대출 단계에서 무이자와 유이자, 이자 후불제 또한 알아두셔야 합니다.

- 무이자 방식 : 중도금 대출기간 동안 시공사, 시행자가 이자를 내주는 방식. 좋다고 생각하기 쉬우나, 분양가에 그대로 반영될 수 있음.

- 유이자 방식 : 중도금 발생 시기마다 이자를 받는 방식.

- 중도금 이자 후불제 방식 : 잔금 납부를 할 때 중도금 이자를 한 번에 내는 방식.

8. 잔금 납부 및 입주

아파트 분양 절차의 마지막 단계입니다. 입주기간 동안 잔금 납부 및 입주가 진행 됩니다. 만약 본인의 경제 상황이 여유가 있다면 잔금을 이체하면 되지만, 그렇지 않은 경우 중도금 대출처럼 은행에서 잔금대출을 받아야 합니다.

잔금을 모두 이체하고 완납증명서를 받았으면 입주증 및 열쇠(key), 입주확인서 등을 받으시면 됩니다. 그리고 관리 사무소에 이사날짜를 통보하고 입주를 하시면 됩니다. 그리고 취득세 납부 및 소유권 이전등기, 대지권 등기 등을 마무리 하시면 됩니다. 등기 관련 업무가 어려우면 법무사, 세무사에게 비용을 지불하고 의뢰하시면 됩니다.

분양을 받아야 하는 이유

1) 신축 아파트 라는 장점

당연히 새 건물을 선호하는 것은 누구나 같을 것입니다. 오래된 구형, 구축 아파트보다 구조, 방의 배치 등에서 좋고 어린이집, 초등학교 뿐만 아니라 수영장, 독서실, 헬스장 등 여러 편의시설들이 더 뛰어 납니다. 그리고 2년 정도의 무상 보증기간이 있으므로 하자발생 시 수리를 요청할 수 있습니다.

2) 유리한 대출 자격

신혼부부, 사회초년생 등의 젊은 층은 당연히 돈이 없습니다. 최소 2억에서 3억원 이상을 하는 아파트를 한번에 구입하지 못하는 경우가 대부분입니다. 10년, 20년 동안 돈을 모은다고 해도 힘들죠. 따라서 중도금, 잔금 대출을 받아야 하는데, 분양을 받게 되면 이런 대출조건에 많이 유리합니다.

3) 시세 차익

혹시나 부동산 투자를 하고 있다면, 분양을 이용해서 시세차익을 노려볼 수도 있습니다. 전세 갭투자 등은 아마 많은 분들이 들어보셨을 겁니다. 물론 투기를 일삼는 사람들 때문에 좋지 않은 인식이 많지만, 부동산 투자를 공부하고 머니머신을 만들고자 하는 사람들에게는 좋은 점들이 많습니다.

여기까지 아파트 청약 관련 내용을 정리해 봤습니다. 당첨 후 중도금 납부는 어떻게 하는지, 계약금 및 잔금대출 절차 등은 어떻게 되는지 등에 대해 나름 길게 적어봤는데, 집을 구하는 20대 혹은 30대의 신혼부부, 사회초년생 및 40대 이상 중장년층 모두에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다.