임대차 3법 관련 내용 정리
임대차 3법 관련 내용
대한민국에서 다뤄지고 있는 여러 이슈들 중, 아마 부동산 관련 뉴스들이 가장 많은 관심을 얻고 있을 겁니다. 임대차 보호 3법이란 무엇인가 부터 시작해서 소급적용, 매도, 집주인실거주를 알아보는 사람들이 많을 겁니다. 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등을 핵심으로 하는 임대차 3법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임대차 보호 3법
1. 전월세 신고제
앞으로는 전세를 계약하고 30일 내에 지자체에 통보를 해야 합니다. 지금까지는 신고를 하지 않아도 상관이 없었는데, 이로 인해 집주인이 얼마나 빚을 지고 있는지 알수가 없었고, 전세보증금을 떼이는 일이 많았었습니다. 이제는 계약 후 반드시 신고를 해야합니다. 임대인의 세금이 임차인에게 전가될 수 있다는 지적이 있습니다.
2. 전월세 상한제
이미 알고 있는 분들이 많을 것으로 생각하는 전월세 상한제는, 임대료 증액 시 상한을 5%로 제한하는 것입니다. 임대료 상승분이 제한되므로, 임차인은 상승분을 예측할 수 있고 차후의 주거 계획을 세울 수 있습니다. 여기에서 전월세 상한제의 소급 적용이 중요한 부분인데, 임대사업자들 사이에서 불만이 나오고 있습니다.
3. 계약 갱신청구권
전세를 살고 있는 세입자가 임대차 계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 1회에 한해 한번 더 요구할 수 있습니다. 따라서 세입자들은 원하는 만큼의 임차기간을 유지할 수 있습니다. 계약 갱신청구권 또한 논란이 있는데, 임대인이 주택매매를 할 때 곤란해지는 상황이 나타날 수 있다는 점입니다. 임차인이 한번 계약을 하면 장기간 동안 거주를 보장해야 하므로, 세입자 선정 시 까다로운 조건을 제시할 수도 있습니다.
국토교통부 설명자료
아래의 내용은 최근 국토교통부에서 발표한 것으로, 임대차 3법과 관련한 여러 내용을 포함하고 있습니다. 부동산 대책과 관련한 오해를 풀고, 임대사업자들이 앞으로 나아갈 방향을 잡을 수 있기 때문에 여유를 가지고 천천히 읽어보시길 바랍니다.
① 첫째, 이번 대책으로 “무주택, 처분조건부 1주택자“의 주택담보대출 한도는 축소되지 않으며, 소급적용도 아닙니다.
ㅇ 정부는 규제지역 지정 여부, 규제지역 유형에 따라 주택담보대출 LTV 규제비율을 차등화하여 적용해 오고 있습니다.
ㅇ 규제지역 LTV 규제비율은 규제지역 지정‧변경 이후 신규로 취급되는 대출에 대하여 적용됩니다. (소급적용 되지 않음)
ㅇ 아울러, 규제지역 지정․변경 전에 주택분양을 받은 세대의 잔금대출 등 집단대출에 대해서는, 신규로 취급되는 대출이라 하더라도 기대이익, 주거안정 보호 필요성 등을 감안하여 예외적으로 경과조치를 마련하여 종전의 규제를 적용토록 하고 있습니다.
- 무주택세대나 1주택세대는 규제지역 지정․변경 전 LTV 규제에 따라 집단대출을 받을 수 있도록 하였으며,
- 다주택자인 경우에는 규제지역의 지정․변경 전까지 대출받은 범위 내에서는 규제지역 지정 이후에도 대출을 받을 수 있도록 해 오고 있음을 알려드립니다.
② 둘째, 이번 대책으로 보유세 부담이 증가하는 대상은 다주택자에 한정됩니다.
ㅇ 1주택자에 대한 종합부동산세율 인상은 지난 12.16 대책으로 발표된 0.2~0.3%p 수준이며, 이번 대책으로 종부세가 인상되는 경우는 다주택자에 한정되며 그 규모도 전체 인구의 0.4%에 불과합니다. (전체 국민 중 종부세 부담자 비중은 1% 수준)
ㅇ 시가 15억원 상당의 1주택자가 부담하는 종합부동산세 증가액(시가가 상승하지 않는 경우)은 年 6만원(최대 공제 시) ~ 50만원(공제 미적용) 수준이며, 종부세를 납부하는 1주택자 대부분은 종부세 증가액이 이보다 더 낮습니다.
ㅇ 공시가격 9억원 인근의 주택을 소유한 1세대 1주택자의 경우 집값 상승분 외에 추가적인 세 부담이 발생하지 않으며,
- 해당 주택을 장기간 보유하였거나 연령이 많아 담세력이 부족한 고령자인 경우 종부세의 최대 70%까지 세액공제 받을 수 있으며, 내년부터는 공제 한도를 80%로 추가 상향할 계획입니다.
③ 셋째, 임대등록제도 개편으로 적법 사업자가 피해를 보지 않도록 할 것입니다.
ㅇ ｢주택시장 안정 보완대책(’20.7.10)｣에서 밝힌 바와 같이 향후 폐지되는 유형(4년 단기, 8년 아파트 장기일반 매입임대)에 대해서는 최소 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소 및 임대의무기간 내에 임대사업자 희망 시 자발적 등록말소를 추진하되,
- 그간 등록사업자의 공적의무를 준수한 적법 사업자에 대해서는 이미 받은 세제혜택을 추징하지 않고 등록말소 시점까지는 기존 세제혜택을 유지할 예정입니다.
ㅇ 아울러, 임대차 3법 도입 등에 따른 일반 임대인 간 혜택 형평성 고려 및 등록주택 거주 임차인 보호 강화 필요성에 따라, 전체 등록임대 주택에 대해 임대보증금 보증가입 의무화를 추진하고 있습니다.
- 다만, 기존 사업자는 법(민간임대주택법) 개정 즉시 적용되는 신규 사업자와 달리 보증 가입 의무 준수를 위한 준비 및 관련 기관들 과의 보증상품 마련 등 위한 준비기간이 필요하므로,
- 법 개정 후 1년간 시행 유예기간을 두고 그 이후 임대차계약 갱신 또는 임차인 변경 시부터 보증보험 가입을 적용할 계획 입니다.
④ 넷째, 임대차 3법은 집주인의 거주이전 자유를 침해하지 않습니다.
ㅇ 국가는 국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야할 헌법상 책무가 있습니다.
※ 주거의 안정은 인간다운 생활을 하기 위한 필수 불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다.(헌재 1998.2.27. 97헌바20)
- 현재 우리나라 전체 가구 중 절반에 가까운 42%(수도권 50%, `19년 주거실태조사 결과)가 임차인이나, 현행 주택임대차보호법상 보장되는 임차거주 기간은 2년으로 짧고, 임대료 급등 걱정에 항시 노출되어 있어 국가 차원의 제도적 지원이 필요한 실정입니다.
- 임대차 3법이 도입된다면, 임차인이 원하는 경우 임차거주기간을 연장할 수 있게 되고(계약갱신청구권), 임대료 인상률도 예측할 수 있게 되어(전월세상한제) 기존 보다 안정적인 주거를 영위할 수 있게 됩니다.
* 임대차신고제는 실거래 정보 취합․공시로 임차인의 협상력 제고 및 계약전 임차주택에 대한 정보 확보를 통한 보증금 보호 등 임차인 권리강화
- 특히, 임차인을 폭넓게 보호하고, 갑작스러운 전월세 가격 급등을 방지할 필요가 있어 현재 존속중인 계약에도 임대차 3법을 적용할 공익상 필요가 상당히 높다는 것이 정부의 입장입니다.
ㅇ 한편, 임대차 3법이 도입된다고 하여도 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원하는 경우에는 아무런 제약 없이 거주할 수 있어야 한다는 것이 정부의 입장입니다.
- 현재 국회에 발의되어 있는 임대차 3법 개정안 중에도 이와같이 “집주인 실거주”를 계약갱신청구에 대한 거절가능 사유로 포함하고 있는 안들이 이미 있습니다.
- 향후 국회논의 과정에서 임대차 3법이 임대인의 재산권과 임차인의 주거권 간의 균형잡힌 제도로 입법될 것이라고 기대됩니다.
임대차 3법 소급적용 논란
현재 임대차 3법과 관련해서 가장 많은 논란이 있는 부분이 바로 소급적용 입니다. 기존 계약까지 소급적용을 한다는 내용으로, 미리 임대료를 올려서 전월세 가격을 폭등시키는 부작용을 막기 위함입니다. 하지만 이렇게 소급적용을 한다고 해도 부작용을 완전히 막을 수는 없다는 의견이 있습니다. 집주인은 계약 종료 전 2개월에서 6개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있고, 기존 세입자가 나가고 난 후 임대료를 한꺼번에 미리 올릴 가능성이 높다는 지적이 있습니다.
7.10 부동산 대책 이후, 지금까지도 주택 임대사업자와 무주택자 사이의 갈등이 끊이질 않고 있습니다. 임대차 3법은 빠르게 처리할 것으로 보이기 때문에, 현재 갭투자 등을 하는 분들은 앞으로 관련 내용들을 잘 파악할 필요가 있습니다. 이런 부동산 대책들은 차후에 큰 부담으로 다가올 수 있으므로, 미리 준비하시길 바랍니다. 본문의 내용은 차후에 변경되거나 사실과 조금 다른 부분이 존재할 수도 있기 때문에, 다른 여러 자료들을 찾아보고 비교해보시길 바랍니다. 방문해 주셔서 감사합니다.