앞으로 한국의 부동산이 필패일 수 밖에 없는 이유

부동산 불패 라는 생각을 굳게 믿고 있는 사람들이 많을텐데, 오늘은 이에 관한 이야기를 해볼까 합니다. 가장 먼저, 본인이 대단한 선구안을 가진 투자의 귀재로 빙의해서 '부동산 불패' 라고 떠드는 사람들치고, '왜 부동산이 꾸준히 우상향이어야만 하는가?' 라는 물음에 대한 합리적 대답을 하는 사람들은 거의 없습니다. 지금까지 왜 한국의 부동산이 우상향이었으며, 앞으로는 그렇지 않을 확률이 높다는 것을 설명해보겠습니다.

과거 한국의 부동산은 사실 우상향일 수 밖에 없었습니다. 지난 수십년간 경제가 미친듯이 성장해 왔었고, 당연히 나라 전체가 미친듯이 개발이 됐습니다. 이렇게 경제가 성장하는 만큼 국민들의 소득수준이 올랐고, 구매력 또한 폭발적으로 늘었습니다. 많은 인구비율을 차지하는 산업화세대와 운동권 세대가 사회로 진출하고 결혼을 하며 실거주 수요도 폭발적으로 늘어났었습니다. 도시개발, 수요 증가, 수요층의 구매력 강화라는 3박자가 맞아 떨어진 격동의 시기였으니 당연히 우상향할 수 밖에 없었죠. 아무런 이유 없이 부동산은 무조건 불패라서 우상향이었던건 아닙니다.

먼저 가장 큰 문제는, 이러한 부동산 시장의 대세 상승기는 '부동산은 무조건 우상향 이다.' 이라는 종교에 가까운 신념을 심어줬다는 것입니다. 그 결과 전국적으로 투기 심리까지 생겼고, 말 그대로 개나소나 부동산 투기에 뛰어들었다는 것입니다. 이러한 투자수요의 폭증으로 부동산 버블은 미친듯 불어났다는게 한국 부동산시장의 거시적 흐름이라고 할 수 있습니다. 정리하자면, 한국의 급격한 발전과 수요의 폭증 → 부동산 시장의 장기적 우상향 → 부동산 투자심리 과열 → 부동산 투자 수요 폭증 → 버블 심화 단계로 진행되어 왔었고, 이게 한국의 경제와 매수심리를 모두 고려한 부동산 시장 버블의 본질이라고 볼 수 있습니다. 그리고 정부의 정책과 시장개입은 어디까지나 투자심리 제어역할에 지나지 않습니다.

과거에 그랬듯이 앞으로도 그럴것 이라는 생각에 사로잡혀 있기 때문에, 폭등시기에 고점에 물리는 사람들이 생기는 것입니다. 주식에서도 상투를 잡는 사람이 있는 것처럼, 아파트 또한 마찬가지 입니다. 계속 오를 것이라는 근거없는 신념과 환상에 사로잡혀 가장 비쌀 때 매수를 해버리는 것이죠. 이를 속된 말로 설거지 라고 합니다.

그럼 앞으로의 부동산이 왜 상승하기 힘든지 결론부터 말하면, 지난 한국의 대세상승기와 정확히 반대되는 상황이기 때문입니다. 한강의 기적이라 불릴만큼 한국은 눈부신 발전을 했습니다. 하지만 앞으로도 그럴 것이라는 기대할 수 있을까요. 아쉽지만, 한국의 경제를 낙관적으로 보는 사람은 거의 없다고 할 수 있습니다. 에너지 자립도, 식량자립도 없이 오직 수출로 먹고사는 한국인데 수출 성장동력이 꺼졌다는 것이 보편적 관점입니다. 그러므로 과거부터 2000년 초반까지 있었던 폭발적 성장은 기대하기 어렵습니다. 아예 없다고 할 수도 있겠죠.

또 한가지 눈여겨 봐야할 부분은 인구 입니다. 인구라도 폭발적으로 늘어 실거주 수요라도 많으면 기대를 해볼 수 있겠지만, 현재 대한민국의 상황은 다들 아시다시피 어렵습니다. 한국의 출산률이 역대 최저치에 달했고, 급격한 속도로 초고령화 사회로 진입중이라는 것은 누구나 알고 있습니다. 이대로라면 향후 수십년 이내에 한국의 존망이 위태로워 질수도 있다는 것은 누구나 잘 알고 있을 겁니다. 과거와는 다르게 젊은층이 급격히 줄어든다는 것이죠.

즉, 집을 필요로 하는 매수세가 못따라준다는 것입니다. 더 나아가, 앞서 말한 한국의 경기침체와 더불어 젊은층의 구매력 역시 따라주지 않습니다. 부모보다 더 가난한 세대라는 말을 들어보셨을 겁니다. 뿐만 아니라 혼인감소에 이은 결혼 기피까지 발생하고 있고, 실거주 수요가 박살 나는 건 확정적 미래라고 할수도 있습니다.

그런데 여기서 끝이 아닙니다. 이보다 더 심각한 문제가 있습니다. 한국에서 가장 인구가 많고 주택을 많이 보유한 세대는 50대에서 60대 입니다. 10년만 지나도 이들이 노년기에 접어들고, 노년기의 사람들은 투자보다는 재산 처분을 시작하게 됩니다. 굳이 리스크를 감당할 필요가 없는 것이죠. 인구가 가장 많고 주택을 많이 보유한 세대가 재산 처분을 시작한다는건 물량 공급의 증가를 의미합니다. 이것 또한 명백한 팩트이며 확정적 미래입니다.

여기서 한번 정리를 해보겠습니다. 미래의 한국 경제는 성장동력을 잃었고, 과거와 같은 폭발적 성장은 기대하기 힘든 상황입니다. 그런데 젊은층의 결혼 감소, 경제력 약화, 출산율 저하의 여파로 실거주 매수세는 기하급수적으로 줄어들 수 밖에 없습니다. 여기에 부동산을 가장 많이 보유한 세대가 노년기로 접어들면서 재산 처분을 시작하게 되어 공급이 증가하게 됩니다. 기존 물량도 소화하기 힘든데, 더 많은 아파트 물량이 쏟아져 나올 수 있다는 것이죠.

부동산이 오를만한 이유가 단 하나라도 있을까요. 과거에도 그랬으니 앞으로도 그럴 것이라는 말 외에는 아마 없을 겁니다. 위에서 설명한 경제활동 인구 감소, 경제력 약화, 기존 인구의 매도세 증가는 아파트 가격의 우상향과 반대되는 요인들입니다. 여기까지 오게되면 투자심리이 영향을 미치게 되는데, 투심(투자심리)이 바닥을 치게되고 시장은 박살이 나게 됩니다. 하방경직성을 말하는 경우가 있는데, 그것 또한 실거주 수요가 받쳐줄 때나 가능한 이야기 입니다. 실거주 수요가 없을 때의 집값 바닥은 누구도 예상할 수 없습니다.